רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחייו של אדם. זוהי עסקה מורכבת הדורשת תכנון קפדני, בדיקות מעמיקות והיערכות פיננסית נכונה. ישנם צעדים רבים שיש לנקוט בטרם מקבלים החלטה על רכישת דירה ספציפית. במאמר זה נסקור את כל השלבים החיוניים בתהליך רכישת דירה, החל משלב התכנון ועד לביצוע העסקה בפועל.
גיבוש תקציב וסכום הון עצמי
השלב הראשון ברכישת דירה הוא לקבוע תקציב ריאלי המתאים ליכולות הכלכליות של הרוכש. יש לבחון לעומק את ההכנסות, ההוצאות והחסכונות הזמינים לטובת העסקה. בדרך כלל, מומלץ שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה. כמו כן, יש להשאיר כרית ביטחון לצרכים לא צפויים. רצוי להגיע לסכום הון עצמי של לפחות 30%-40% ממחיר הדירה.
בדיקת האפשרויות למימון המשכנתא
ברוב המקרים, רכישת דירה מלווה בלקיחת הלוואת משכנתא. יש לפנות למספר בנקים כדי לבחון את האפשרויות השונות המוצעות. כדאי להיעזר בייעוץ של בעלי מקצוע בתחום כדי לבחור את האפשרות האופטימלית. באמצעות ייעוץ משכנתאות ניתן יהיה להשוות בין התנאים המוצעים – שיעור הריבית, תקופת ההחזר, יחס המינוף, העמלות והביטחונות הנדרשים.
בחירת אזור הדירה
כדי לצמצם את מעגל החיפוש כדאי להתמקד באזור גיאוגרפי מסוים בו מעוניינים לגור. יש להתחשב בסביבת המגורים, בנגישות לתחבורה ציבורית, בקרבה למוסדות חינוך ולמקום העבודה. מומלץ להגיע לאזור הנבחר מספר פעמים בזמנים שונים כדי לבחון את אופיו ואת רמת השירותים בו.
הגדרת מאפייני הדירה הרצויה
על סמך התקציב שגובש והאזור שנבחר, יש לקבוע מהם מאפייני הדירה הדרושים והרצויים – מספר חדרים, חניה, מרפסת, קומה, כיווני אוויר, גיל הבניין וכדומה. חשוב להפריד בין תכונות הכרחיות לבין כאלו שניתן להתפשר עליהן. הגדרת הצרכים האמיתיים מראש תמנע בזבוז זמן יקר על דירות לא מתאימות.
בחינת הנכס הנבחר
מומלץ לבקר בדירה הנבחרת מספר פעמים, בשעות שונות של היום, כדי להתרשם מרמת התחזוקה, מצב הבניין ואיכות הסביבה. יש לבדוק את תקינות מערכות החשמל, האינסטלציה, מיזוג האוויר, הריצוף ופרטי הגמר. כדאי להיפגש עם הדיירים בבניין ולשאול לחוות דעתם לגבי ועד הבית ורמת הניהול והתחזוקה. בשלב זה גם כדאי לבחון מחירים של דירות דומות באזור לצורך השוואה.
הערכת שווי הדירה על ידי שמאי
הערכת שמאי תסייע בתהליך המיקוח מול המוכר ותבהיר עד כמה המחיר המבוקש משקף את שווי השוק האמיתי של הנכס. במקרה של מימון משכנתא, הבנק ידרוש חוות דעת שמאית כתנאי למתן ההלוואה. את עלות השמאות ניתן לכלול ב"הוצאות העסקה" שמשולמות במעמד החתימה על הסכם המכר.
בחירת עורך דין מקרקעין מנוסה
בשלב זה יש לבחור עורך דין בעל ניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן, שיערוך את חוזה המכר, יבדוק את כל ההיבטים המשפטיים הנוגעים לעסקה וייצג את האינטרסים של הקונה. חשוב שעורך הדין יסביר את כל הסעיפים והמונחים בחוזה בשפה ברורה וישיב על כל שאלה או התלבטות שתתעורר. אין לחתום על החוזה לפני שעורך הדין נותן את אישורו המלא לנוסח הסופי.
סגירת העסקה וחתימה על חוזה מכר
כאשר כל הצדדים מרוצים מהחוזה ומההסכמות שהושגו, נקבע מועד לחתימה הרשמית על הסכם המכר במשרד עורך הדין. במעמד זה מועברים כל התשלומים שסוכמו ומתבצעים רישומי המשכנתא והעברת הבעלות בטאבו. לאחר החתימה, המוכר מוסר את מפתחות הדירה לרוכש במועד שנקבע מראש.
